Tributación en el AJD de la división de la propiedad horizontal y la extinción del condominio

La tributación de la división de la propiedad horizontal y la extinción del condominio por adjudicación formalizada en escritura pública ha sido objeto de gran litigiosidad con las Administraciones Tributarias autonómicas.

El supuesto más habitual es aquel en que los herederos conforman un condominio sobre la totalidad de un edificio. Cuando tiempo más tarde se pretende efectuar la extinción del condominio y la adjudicación individual a cada comunero, el primer paso consiste en dividir el edificio en varias fincas registralmente independientes (“División de la propiedad horizontal”). Posteriormente, una vez efectuada la división, se procede a extinguir el condominio y adjudicar a cada comunero las fincas resultantes de la división.

Tradicionalmente, la Administración Tributaria ha considerado que la mencionada operación debía tributar por partida doble en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos al concurrir la existencia dos convenciones o negocios jurídicos distintos: i) división de la propiedad horizontal; y, ii) adjudicación de los inmuebles tras la extinción del condominio. 

Antes de analizar las novedades judiciales y las idas y venidas sobre la posición interpretativa de la Administración Tributaria y de los distintos Tribunales, es necesario aclarar algunos conceptos básicos: 

1.      ¿QUÉ ES UN CONDOMINIO?

Es un derecho real de propiedad sobre un bien que pertenece en común a varias a personas a las cuales se les asigna una cuota de titularidad sobre el mencionado bien.

2.      ¿QUÉ ES LA DIVISIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Es la división registral de una finca que dispone de una única referencia registral en viviendas independientes con el fin de poder comercializar individualmente cada vivienda o adjudicar las mismas a los comuneros. 

3.      ¿QUÉ ES LA ADJUDICACIÓN POR EXTINCIÓN DE UN CONDOMINO?

Es la disolución del régimen de copropiedad sobre un mismo bien, ya sea por renuncia del propietario, por la venta a un tercero o por la división de la cosa común.

Una de las formas más habituales de extinción de un condominio es la división de la cosa común, procedimiento que puede hacerse voluntariamente por los comuneros mediante un acuerdo o bien mediante un procedimiento judicial a instancia de alguno de los comuneros.

A modo de ejemplo en el caso que aquí nos interesa, la casuística podría ser 4 personas que fuesen copropietarios de un edificio que no estuviese todavía dividido en fincas registrales independientes.

El paso previo como hemos dicho previamente sería dividir registralmente el edificio en varias viviendas independientes, llevar a cabo la extinción del condominio y la adjudicación de las viviendas individuales por un mismo valor a cada uno de ellos. En el caso de no adjudicar bienes por el mismo valor que corresponde conforme al porcentaje de titularidad de cada uno de ellos, lo habitual es efectuar compensación entre los comuneros.

A partir de ese momento, cada propietario sería titular del 100 % de propiedad sobre unas viviendas determinadas, en vez de ser copropietario del 25 % sobre la totalidad del edificio.

4.      IMPLICACIONES FISCALES

Como hemos dicho en la introducción, el tratamiento fiscal de la división de propiedad horizontal y la posterior extinción del condominio por adjudicación a los comuneros ha sido objeto de gran controversia.

Las Administraciones Tributarias autonómicas venía interpretando que en la citada operación se producían dos hechos imponibles distintos, lo que suponía una mayor carga tributaria al tener que liquidar dos veces la modalidad del Actos Jurídicos Documentados (0,75 -1,50 % de tipo gravamen en función de la Comunidad Autónoma) para llevar a la cabo la división del edificio y la ulterior adjudicación de las viviendas a los comuneros.

Todo ello pese a que ya en el año 1998 el Tribunal Supremo se había pronunciado en sentido contrario al considerar que solamente debía gravarse un hecho imponible, dado que consideraba la división de la propiedad horizontal como un acto previo e imprescindible para poder efectuar posteriormente la adjudicación individual de las viviendas a cada comunero.

A este respecto, la citada Sentencia de 12 de noviembre de 1998 se expresaba en los siguientes términos: “cuando en los supuestos en los que en un mismo acto se formaliza la división en régimen de propiedad horizontal y la extinción del condominio preexistente con adjudicaciones a los comuneros, no procede que se liquide por AJD tanto la extinción del condominio como la división horizontal al tratarse esta última de una operación antecedente e imprescindible de la división material de la cosa común”.

En este mismo sentido se pronunciaron recientemente también el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña mediante Sentencia de 27 de junio de 2023 y 25 de enero de 2021, así como el Tribunal Económico-Administrativo Central mediante Resolución de 19 de julio y 29 de junio de 2021. En los mencionados pronunciamientos se mantenía la interpretación de la STS de 1998 y se concluía que solamente debía gravarse por la modalidad del Actos Jurídicos Documentados la extinción del condominio mediante adjudicación a los comuneros, no así por la división horizontal previa que constituía en todo caso una operación antecedente e imprescindible para la división de la cosa común.

Pero entonces, ¿Cómo es posible que esta cuestión haya suscitado tanta litigiosidad si el propio Tribunal Supremo y el Tribunal Económico-Administrativo Central defendía que solamente debía gravarse esta operación por una convención?

Fundamentalmente por dos motivos: por un lado, la Sentencia del Tribunal Supremo no tenía la consideración de jurisprudencia, ya que para que alcance tal condición el Tribunal Supremo ha tenido que ratificar su interpretación mediante dos pronunciamientos; y, por otro lado, tanto la Dirección General de los Tributos (véase V1395-22 o V0695-22) como la Agencia Tributaria de Cataluña (69/22, de 18 de enero de 2023) se desmarcaban de la tesis interpretativa del Tribunal Supremo y concluían que la división de la propiedad horizontal y la extinción del condominio mediante adjudicación debían gravarse por partida doble por la modalidad del Actos Jurídicos Documentos. Es necesario tener en consideración que las Administraciones Tributarias están vinculadas por las interpretaciones de sus órganos consultivos.

Todas estas ideas y venidas acerca del tratamiento fiscal de la mencionada operación fueron despejadas el pasado 18 de octubre de 2023 por parte del Tribunal Supremo al resolver un recurso de casación de la Generalitat de Cataluña en la que venían a reiterar la tesis ya defendida en el año 1998 por el Alto Tribunal al considerar que en estos casos solamente procedía liquidar la modalidad del Actos Jurídicos Documentados una vez, siempre y cuando la división de la propiedad horizontal constituya una operación antecedente e imprescindible para efectuar la división material de la cosa común.

A continuación se transcribe el Fundamento de Derecho 4º de la citada Sentencia: “A la luz de la doctrina expresada, respecto de la que no apreciamos justificación para separarnos, carece de justificación obligar a tributar dos veces por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la primera, por la división de propiedad horizontal y, la segunda, por la disolución de la comunidad cuando ambas operaciones se integran en la misma escritura notarial y se formalizan de forma simultánea con las subsiguientes adjudicaciones a cada copropietario”.

En conclusión, esperamos que a partir de ahora esta cuestión sea pacifica para las Administraciones Tributarias autonómicas tras el reciente pronunciamiento judicial del Tribunal Supremo. No obstante, en el caso de haber tenido que liquidar por partida doble la modalidad de Actos Jurídicos Documentados por esta operación, te invitamos a ponerte en contacto con nosotros para valorar la posibilidad de rectificar la autoliquidación tributaria y solicitar la correspondiente devolución de ingresos indebidos.