Tributación de la concesión de opción de compra en el IRPF

El tratamiento fiscal en el IRPF de las cantidades percibidas por la concesión de una opción de compra ha sido objeto en la última década de varios cambios interpretativos, así como de diversas modificaciones en la redacción del régimen legal acerca de si la ganancia patrimonial debía integrarse en la base imponible general o del ahorro del IRPF.

1.      ¿QUÉ ES UNA OPCIÓN DE COMPRA?

Es un derecho (no obligación) que se confiere al comprador para poder adquirir un activo (normalmente inmobiliario) a un precio determinado durante el plazo concedido entre las partes. Habitualmente, la concesión de la opción es a cambio de un precio.

Una casuística habitual se suele dar contratos de arrendamiento con opción de compra de bienes inmuebles, donde en el mencionado contrato, además de regular las condiciones arrendaticias,  se pacta que el comprador entregue una cantidad al inicio del contrato en concepto de prima de la opción, la cual faculta a éste para ejecutar la compraventa del inmueble a un precio determinado y dentro del plazo determinado por las partes.

Normalmente, se negocia entre las partes el descuento total o parcial del precio fijado de las cantidades satisfechas en concepto de cuotas de alquiler.

2.      TRATAMIENTO FISCAL ENE EL REAL DECRETO LEGISLATIVO 3/2004, DE 5 DE MARZO, TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL IRPF

El artículo 39 del derogado Texto Refundido de la Ley del IRPF (RDL 3/2004, de 5 de marzo) regulaba que debían integrarse en la base imponible general del IRPF las ganancias patrimoniales derivadas de una transmisión de un activo que hubiese pertenecido en el patrimonio del contribuyente por un lapso de tiempo inferior a un año.

En base a la mencionada redacción, existían múltiples pronunciamientos de los distintos organismos, ya sea la Dirección General de los Tributos (véase V0646-08, V1004-08, V0847-21 y V2347-21, entre otras), el Tribunal Económico Administrativo Centra (véase resoluciones de 26-04-2012 y 25-06-2009) e incluso del propio Tribunal Supremo (véase sentencias de 29-06-2015 y 18-05-2020), en las que concluían que la ganancia patrimonial derivada de la concesión de una opción de compra se debía integrar en la base imponible general, lo que suponía que en la mayoría de contribuyentes que tuviesen más rentas de base general, tuviesen que tributar a tipos de gravamen superiores a los que correspondería en la base imponible del ahorro.

Los mencionados pronunciamientos basaban su tesis en que la concesión del derecho de opción de compra era un derecho que surgía “ex novo” en el momento en el que se concedía, por lo que, al no haber formado parte del patrimonio del contribuyente durante más de un año, la correspondiente ganancia patrimonial debía imputarse en la base imponible general del IRPF.

3.      TRATAMIENTO FISCAL CONFORME LA ACTUAL LEY DEL IRPF

Tras la derogación del Texto Refundido de la Ley del IRPF (RDL 3/2004, de 5 de marzo) y la consiguiente aprobación de la vigente Ley 35/2006 del IRPF, se modificó el régimen de imputación de las ganancias patrimoniales, estableciéndose mediante el artículo 45 y 46 de la nueva Ley del IRPF que las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales se deben imputar en la base imponible del ahorro y las restantes en la base imponible general.

Pese a esta nueva redacción, la DGT (véase V0646-08, V1003-08 y V2347-21, entre otras) siguió con el criterio jurídico que resulta aplicable a la redacción anterior, esto es, concluyendo que la ganancia patrimonial derivada de la concesión de una opción de compra debía imputarse en la base imponible general al considerar que no derivaba de una transmisión. En nuestra opinión, una interpretación totalmente ilógica conforme a la nueva redacción de la Ley del IRPF.

Recientemente el Tribunal Supremo ha aportado un poco de luz (y de sentido común) mediante dos nuevas sentencias, con recurso de casación 7121/2020 y 7749/2020, a través de las cuales se fija jurisprudencia. Estas sentencias establecen que las ganancias patrimoniales obtenidas por la concesión de una opción de compra sobre elementos patrimoniales de la propiedad de un contribuyente del IRPF deben integrarse en la base imponible del ahorro, dado que se ponen de manifiesto como consecuencia de la transmisión de un elemento patrimonial. Esto es así, dado que el Tribunal Supremo considera que hay una efectiva transmisión de un derecho: “(…) por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades dominicales propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular”.

En conclusión, os recomendamos acudir a un profesional especializado en fiscalidad en caso de realizar una operación inmobiliaria de este tipo para poder analizar las implicaciones fiscales. Igualmente, en el caso de que hayáis efectuado la concesión de una opción de compra durante los últimos años, os invitamos a que os pongáis en contacto con nosotros para analizar si es posible instar la solicitud de rectificación de la declaración del IRPF y la consiguiente devolución de ingresos indebidos.