¿Tengo que tributar en el IRPF por la venta de un inmueble si ya he pagado impuestos en el extranjero?

El aumento del número de extranjeros que residen en España sigue en ascenso. Este crecimiento demográfico en el último año se debe, en gran parte, a la llegada de personas de otros países. Por ello, es cada vez más común que los residentes en España tengan propiedades en el extranjero, ya sea porque las poseían antes de mudarse o porque las adquirieron (ya sea por compra, herencia, etc.) después de establecerse en el país. Por eso, es esencial saber si es necesario tributar en el IRPF por la venta de un inmueble situado fuera de España.

¿QUIÉNES DEBEN TRIBUTAR EN EL IRPF Y QUÉ RENDIMIENTOS ABARCA ESTE IMPUESTO?

De acuerdo con la Ley 35/2006 del IRPF, se considera residente fiscal en España a quien pase más de 183 días en el país durante un año natural. Sin embargo, también puede ser considerado residente fiscal aquel que tenga en España el centro de sus intereses económicos o si su cónyuge e hijos menores, que dependen de él, residen en el país.

El IRPF es un impuesto que se aplica en todo el territorio español y grava la renta de las personas físicas, teniendo en cuenta su naturaleza y sus circunstancias personales y familiares. La renta del contribuyente abarca la totalidad de sus rendimientos, así como las ganancias y pérdidas patrimoniales, y cualquier imputación de renta establecida por la ley, sin importar el lugar en que se generen o la residencia del pagador.

Así, los residentes fiscales en España están obligados a declarar todos sus ingresos a nivel global, incluyendo aquellos generados por propiedades fuera del país. Esto implica que deberán reportar en su declaración de la renta tanto los ingresos por alquiler de inmuebles en el extranjero como las ganancias patrimoniales derivadas de su venta.

¿ES NECESARIO TRIBUTAR POR LA VENTA DE UN INMUEBLE EN EL IRPF SI YA HE PAGADO IMPUESTOS EN EL EXTRANJERO?

La ganancia patrimonial que un contribuyente, residente fiscal en España, obtenga por la venta de una propiedad en el extranjero está, en principio, sujeta a tributación en España. No obstante, es recomendable comprobar si existe un tratado para evitar la doble imposición entre España y el país donde se encuentra el inmueble, dado que probablemente también se deba pagar impuestos en el país donde se ubica la propiedad.

Para prevenir la doble tributación, el artículo 80 de la Ley 35/2006 establece una deducción por doble imposición internacional. Esta deducción puede ser aplicada por el contribuyente que obtenga ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles sujetos a tributación en el extranjero, permitiéndole deducir el menor de los siguientes montos: 1) el impuesto pagado en el extranjero por un impuesto equivalente al IRPF o IRPFNR; y 2) el resultado de aplicar el tipo medio efectivo de gravamen a la parte de la base liquidable gravada en el extranjero.

El tipo medio efectivo de gravamen se determina multiplicando por 100 el cociente que resulta de dividir la cuota líquida total entre la base liquidable, diferenciando entre el tipo correspondiente a las rentas generales y el de ahorro. Este tipo se expresará con dos decimales, conforme a lo estipulado en la Ley 35/2006 del IRPF.

¿PUEDO EVITAR PAGAR IRPF EN ESPAÑA EN EL CASO DE REINVERSIÓN DEL IMPORTE OBTENIDO EN LA VENTA EN UN INMUEBLE SITUADO EN ESPAÑA?

La Dirección General de Tributos ha analizado esta cuestión en varias ocasiones, aclarando si se puede aplicar la exención por reinversión a la ganancia patrimonial obtenida de la venta de un inmueble en el extranjero, siempre que el importe de la venta se reinvierta en la adquisición de una vivienda en España.

La ganancia patrimonial generada por la venta de la vivienda habitual puede estar exenta de tributación en el IRPF si el importe se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual. Solo la parte de la ganancia que se reinvierta estará exenta, o una proporción si el importe reinvertido es menor al obtenido por la venta.

Ambas propiedades, tanto la vendida como la adquirida, deben ser consideradas vivienda habitual, lo que implica que deben haber servido como residencia del contribuyente durante al menos tres años. Además, el contribuyente debe ocupar la nueva vivienda dentro de un plazo máximo de doce meses desde su adquisición, y la reinversión debe realizarse en un periodo de dos años.

Es importante tener en cuenta, según Tributos, que la aplicación de la exención por reinversión solo se refiere a quienes son contribuyentes en el IRPF. Esto significa que la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual debe generarse en un periodo impositivo en el que el contribuyente tenga tal condición, es decir, en un ejercicio fiscal en el que resida en territorio español.

Finalmente, para que el contribuyente pueda beneficiarse de la exención por reinversión, debe cumplir ciertos requisitos. En primer lugar, debe ser residente fiscal en España en el periodo impositivo en el que se realice la venta. También debe adquirir una nueva vivienda en España dentro de los dos años anteriores o posteriores a dicha venta. Por último, el inmueble en el extranjero que se transmite debe ser considerado la vivienda habitual del contribuyente al momento de la venta o en cualquier momento durante los dos años previos.

Dado que cada situación es única, siempre es recomendable que un especialista evalúe el caso. No dude en contactarnos si tiene preguntas sobre este o cualquier otro asunto.