¿Es aplicable la reducción del 50 % en el IRPF en el arrendamiento de habitaciones?

El alquiler por habitaciones es cada vez más habitual en las grandes ciudades como consecuencia de, entre otras razones, la escasez de oferta de vivienda, el exceso de regulación e inseguridad jurídica del alquiler tradicional y la elevada rentabilidad de este tipo de arrendamiento.

Es por ello por lo que, con el objetivo de aumentar la oferta y mitigar el precio de los alquileres, el legislador reguló en el IRPF una reducción del rendimiento neto positivo derivado del alquiler de vivienda habitual. El porcentaje de reducción en el ejercicio 2024 puede ser entre el 50 % al 90 % en función de determinadas circunstancias.

Una de las cuestiones fiscales más controvertidas es acerca de la posibilidad de aplicar la mencionada reducción al arrendamiento de habitaciones.

En primer lugar, hay que tener en cuenta lo que establece el artículo 23 de la Ley del IRPF:

2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:

(…)

d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.

(…)”.

La Dirección General de los Tributos ha interpretado que la mención de “arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda” debe entenderse cuando el alquiler recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2 de la LAU. Así pues, la Agencia Tributaria interpreta que solamente es aplicable la reducción respecto aquellos contratos de alquiler celebrados al amparo del mencionado precepto de la LAU.

En sentido contrario, cuando el arrendamiento sea de temporada, de veraneo o de alquiler turístico tendrá la consideración de arrendamiento para uso distinto de vivienda de conformidad con lo dispuesto por el artículo 3 de la LAU.

A este respecto, la postura de la Dirección General de los Tributos viene concluyendo que en los supuestos de arrendamiento de habitación no resulta aplicable la mencionada reducción, salvo que se justifique que el arrendamiento tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y el periodo de arrendamiento sea de al menos 1 año. En este sentido se ha pronunciado en Consultas Vinculantes 1523-10, 2797-16, 3019-17 y 1236-18.

Especial significativa es la Consulta 3019-17 en la que la Dirección General de los Tributos rechaza la aplicación de la reducción al arrendamiento de habitaciones cuando los inquilinos van a ocuparlas solamente durante los meses correspondientes al curso universitario, dado que considera que, si solamente se utiliza durante el curso, no constituye la vivienda habitual de los inquilinos.

Sin embargo, recientemente el Tribunal Superior de Justicia de Galicia mediante Sentencia de 15 de julio de 2024 se ha pronunciado en sentido contrario a la postura mantenida por la Dirección General de los Tributos.

El supuesto de hecho que fue enjuiciado es un contribuyente del IRPF que arrendaba varias habitaciones a universitarios durante periodos de 10 meses (desde septiembre hasta julio) y que pretendía aplicar la mencionada reducción.

La Agencia Tributaria consideraba que el alquiler de habitaciones durante el periodo que abarcaba el periodo del curso escolar no tenía la consideración de alquiler de vivienda habitual sino alquiler de temporada, es decir, para un uso distinto de vivienda, por lo que, en este caso según el criterio de la Agencia Tributaria no resultaría aplicable la reducción.

Frente a esta interpretación, el Tribunal Superior de Justicia gallego sostiene que no cabe interpretar que si el alquiler es inferior al año ya no se arrienda el inmueble con destino de vivienda habitual. Ni tampoco se puede entender que cuando el artículo 23.2 de la Ley del IRPF hace referencia a “arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda” hace referencia a los arrendamientos para uso de vivienda previstos en la LAU, ya que en ningún caso de la Ley del IRPF hace remisión expresa a la LAU.

A continuación, se transcribe extracto literal de la mencionada sentencia:

“porque realmente la LIRPF no nos remite expresamente a la LAU para la interpretación del artículo 23.2; y, de otro, porque, a criterio de esta Sala, el hecho de que el arrendamiento se haya acotado temporalmente en el año no impide que durante el periodo en que estuvo arrendado se destinara a la necesidad de vivienda de los arrendatarios”.

Dicho lo anterior, el Tribunal considera que sí es posible aplicar la reducción del alquiler de habitaciones en el IRPF, aunque el periodo de alquiler no sea de un año y no le resulte de aplicación el artículo 2 de la LAU, siempre y cuando satisfaga su necesidad habitual de vivienda.

En conclusión, desde MARLOT TAX | LEGAL celebramos este nuevo pronunciamiento que abre la puerta a reducir el coste fiscal derivado del alquiler por habitaciones y os invitamos a poneros en contacto con nosotros para estudiar la posibilidad de rectificar declaraciones del IRPF de periodos anteriores para solicitar la aplicación de este novedoso criterio.