¿Cómo tributa en el IRPF la entrega de arras penitenciales en una compraventa de un inmueble?

Diariamente se formalizan numerosas compraventas de inmuebles en España. En la mayoría de los casos entre particulares, el acuerdo se inicia con la firma de un contrato de arras penitenciales en la que el futuro comprador entrega una cantidad al vendedor como garantía de llevar la operación a buen puerto.  Aunque es una práctica muy habitual, a muchos clientes le surgen dudas acerca del tratamiento fiscal en el IRPF de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.

1.      ¿QUÉ SON LAS ARRAS PENITENCIALES?

Es un acuerdo privado en el que el posible comprador hace entrega de una cantidad al vendedor en concepto de señal o garantía que supone el compromiso de celebrar posteriormente el contrato de compraventa en un plazo determinado.

A diferencia de otro tipo de arras (por ejemplo, penales o confirmatorias), este tipo de arras faculta a las partes a desistir lícitamente de continuar con la celebración del contrato, si bien, en el caso de que el desistimiento se efectúe por el comprador, éste perderá la cantidad de las arras entregadas y, en el caso de que sea por voluntad de la parte vendedora, ésta tendrá que devolver el importe de las arras y a su vez entregar un importe similar a la otra parte.

2.      ¿CÓMO DEBE DECLARAR EL VENDEDOR LAS CANTIDADES PERCIBIDAS EN CONCEPTO DE ARRAS PENITENCIALES?

De forma previa, hay que tener en cuenta que la entrega de las arras no tiene efectos en el IRPF en el momento de la entrega, sino que tendrá implicaciones fiscales en el momento de que se efectúe la transmisión del inmueble o bien alguna de las partes ejercita su derecho de desistimiento.

En el caso de que finalmente la compraventa se lleve a cabo, el vendedor tendrá que incluir en su declaración del IRPF la cantidad percibida en concepto de arras como parte del precio del inmueble y deberá declararlo como una ganancia o pérdida patrimonial dentro de la base imponible del ahorro en el periodo impositivo en el que se lleve a cabo la transmisión.

Si, por el contrario, en los casos de desistimiento el tratamiento fiscal dependerá de quién ejercite el derecho de desistimiento:

a)      En el caso de que desista la parte compradora: la parte vendedora se quedará las arras y deberá incluirlo en su declaración del IRPF como ganancia patrimonial no derivada de una transmisión en la base imponible general del IRPF tributando al tipo marginal.

b)     En el caso de que desista el propio vendedor: la parte vendedora podrá integrar en la base imponible general una pérdida patrimonial en su declaración del IRPF.

En ambos casos, las alteraciones patrimoniales se tendrán que imputar en el periodo impositivo en el que se produzca el desistimiento.

3.      ¿CÓMO DEBE DECLARAR EL COMPRADOR LA CANTIDAD ENTREGADA EN CONCEPTO DE ARRAS PENITENCIALES?

Si llegado el día fijado para efectuar la transmisión, ésta se lleva a cabo, no tiene ninguna implicación en el IRPF del comprado.  se efectua

No obstante, las implicaciones fiscales dependerán de quién haya ejercitado el derecho al desistimiento.

a)      En el caso de que desista la parte compradora: ésta podrá integrar una pérdida patrimonial en su declaración del IRPF que podrá imputar en el ejercicio en el que lleve a cabo el desistimiento.

b)     En el caso de que desista la parte vendedora: el comprador deberá incluir en su IRPF una ganancia patrimonial en la base imponible general del IRPF en el periodo en el que se produzca el desistimiento.

En cualquier caso, siempre recomendamos ponerse en contacto con un asesor fiscal que pueda estudiar las singularidades de cada caso. Si necesitas asesoramiento, puedes contactarnos.